中駿違約，虹橋最后一縷民企之光熄滅
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發(fā)布 : 10-23
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圖片來源：地產(chǎn)壹線在中駿宣布美元債違約后，一位還在虹橋的房企人士說：虹橋地產(chǎn)一條街最后一點星火，也滅了。從2021年10月4日，花樣年成為首家公開債務(wù)違約房企，至今，整整2年的時間里，“暴雷”兩字，已經(jīng)從“震驚”，變成了“平常”。而這期間，虹橋地產(chǎn)一條街，更是從“繁榮”走向了“落寞”——在此之前，除了中駿，虹橋商務(wù)區(qū)的其他民企，都已經(jīng)悉數(shù)“躺下”了。現(xiàn)在，挺了2年后，“零違約”的中駿沒能逃脫殊途同歸的命運，一樣走向了違約、重組。而更令人沮喪的是，中駿出清的時間，發(fā)生在“認房不認貸”政策滿一個月后。這也間接說明：市場還沒有“活過來”。帶著千億夢想入駐虹橋中駿是在2017年時，把總部從“老家”廈門，搬到上海虹橋的。搬遷背后，是中駿在2017年時，確立了“2018年500億元、2019年800億元、2020年破千億”的目標。這是幾乎所有搬到虹橋房企的標準操作。尤其是在上一個地產(chǎn)爆發(fā)周期的2016年，所有房企仿佛都被灌輸了“千億執(zhí)念”。哪怕“千億口號”提出的時候，他們距“千億”還有“九百億”，都不妨礙他們相信：來了虹橋就能輻射長三角、啟動全國化、實現(xiàn)規(guī)模沖擊的目標。于是在那幾年間，以閩系、川系和浙系房企為代表的南方房企，紛至沓來，進駐虹橋商務(wù)區(qū)，設(shè)立全國第二總部。最鼎盛時期的大虹橋，擁有大大小小的房企不下50家，或者是房企總部，或者是區(qū)域總部。這里確實交通便利，人才濟濟。當時有圈內(nèi)人打趣：要跳槽時也很方便，出門拐個彎就到新東家。行業(yè)興盛時是一榮俱榮，而下行時也成了一損俱損。那些搬來的，也開始搬走——藍光、新力、祥生、弘陽、奧山等等，都已經(jīng)打道回府。還有一部分，是出售自己在虹橋核心區(qū)的辦公樓，搬去非核心區(qū)。比如旭輝和融信，前者整售虹橋商務(wù)核心區(qū)恒基旭輝中心的兩棟大樓，其中一棟為旭輝集團總部；后者是出售自己位于虹橋世界中心項目里的總部大樓。而中駿也早就在計劃出售自己位于虹橋中駿廣場的多棟物業(yè)，但不包括總部辦公樓。今年新獲融資不足30億除了推進資產(chǎn)處置，自2021年下半年以來，中駿還已實施了包括加快物業(yè)銷售、延長債務(wù)期限及爭取新的融資來源、嚴控費用等不同的措施，以減輕流動性資金壓力。在這些自救下，自2022年至今，中駿已經(jīng)努力償還境外債（本金+利息）共約15.6億美元（約合113.9億元人民幣）。但這些措施，仍并不足以抵抗中駿的債務(wù)壓力。中報顯示，中駿半年末在手的流動現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物，為87.3億元，而一年內(nèi)需要償還的有息債務(wù)，約125億元。二者之間的缺口，有近38億元。要想完全填補上缺口，中駿要么靠獲得新融資，要么靠銷售回款。監(jiān)管層對于中駿的融資助力，算是出了力，但出不盡全力——去年年底，“金融16條”提出后，2個月里，中駿就陸續(xù)與中國民生銀行總行、中國工商銀行上海市分行等多家銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，累計獲得超430億金額授信。但這些銀行授信，據(jù)接近人士透露，最后其實都沒有實際落地。不過，在“中債增”上，中駿確實獲得了2筆合計21億元的融資——一筆是1月時發(fā)行的，規(guī)模為人民幣15億元，期限3年，利率4.1%；另一筆是8月發(fā)行的，規(guī)模為人民幣7億元，期限3年，利率4.28%。另外，7月時，中駿還在境外獲批2.55億港元及8910萬美元（合計約8.9億人民幣）的多批次定期貸款融資，用于借新還舊。但這些與其大規(guī)模到期債務(wù)相比，仍顯不足，民營房企融資環(huán)境仍難以破局。三季度銷售僅為一季度四成銷售上，更是壓倒中駿的最重一根稻草。在公告中，中駿無奈表示，踏入2023年第二季度，集團的銷售持續(xù)下滑，流動資金緊張狀況日益嚴峻，境外兌付債務(wù)壓力持續(xù)增加。中駿的業(yè)績公告顯示，今年一季度集團的合同銷售金額約114.68億元，二季度為86.16億元，而三季度暴減至46.08億元。本就不夠覆蓋債務(wù)的現(xiàn)金流，疊加每季愈下的去化情況，中駿終于躺下：“即使本集團竭盡全力，流動現(xiàn)金及銀行存款可能無法履行當前和日后義務(wù)所需。”于是，中駿選擇停止償還外部債務(wù)。公告中披露，集團停付的第一筆，是2021年3月22日簽訂的銀團貸款協(xié)議，原本需要支付已到期的本金和利息共約6100萬美元。這可能將導(dǎo)致中駿會有四支美元優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)債務(wù)違約——這些票據(jù)原本于2024至2026年到期，未償還本金合共18億美元，但在此番中駿宣告違約后，可能會導(dǎo)致債權(quán)人要求加快償還債務(wù)，甚至采取相關(guān)行動。也有媒體爆料，此次違約的導(dǎo)火索，并不是外債到期未付，而是一筆初始規(guī)模3.88億美元等額銀團貸滾續(xù)遇到阻礙。此前外媒報道，中駿集團與銀團貸款的債權(quán)行溝通滾動續(xù)貸事宜，部分銀行同意續(xù)貸。該筆貸款其中一筆分期在9月30日到期，到期規(guī)模為初始規(guī)模3.88億美元的15%，續(xù)貸方案是將貸款再續(xù)18個月，作為代價中駿僅需償還15%分期款中的5%。據(jù)悉，于今年8月末，中駿已獲全體貸款人口頭同意，獲準將貸款滾續(xù)為2026年1月到期的新貸款。但是，與貸款人簽署正式協(xié)議時遇到阻礙，中駿不愿落實其將部分中駿商管股份作為再融資質(zhì)押增信的提議，以防后續(xù)需要該資產(chǎn)支持進一步滾續(xù)。因此無法在現(xiàn)有貸款15%分期款（本金及利息6100萬美元）到期前敲定再融資協(xié)議。總之，中駿主動進行了境外債務(wù)重組。利好政策出臺一個月持續(xù)性不足不論是在大虹橋企業(yè)房企眼里，還是全行業(yè)人看來，中駿能堅持至今，已是不易。對中駿老板黃朝陽的評價，也很高：“人品一等一”、“民間融資本事還是可以的”、“中駿甚至沒有大規(guī)模的裁員，目前的團隊人數(shù)在大虹橋房企里依然算多的”。于是，中駿的出清，也讓多位房企人士感覺到了“叵測”的絲絲絕望，尤其是在政策集中釋放一個月后的這個節(jié)點上。8月底，全國范圍內(nèi)，組合性新政集中釋放。包括全國性的“認房不認貸”，廣州及大部分二線城市下調(diào)首付比例下限，廣州、深圳及大部分二線城市下調(diào)二套房利率下限，超過10個二線城市取消限購、7個城市取消限購和限售，和存量首套住房貸款利率調(diào)整等政策。但經(jīng)過一個月的發(fā)酵，結(jié)果并沒有給中駿，給整個市場帶來太多扭轉(zhuǎn)。億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，從監(jiān)測的40城數(shù)據(jù)來看，9月全國商品住宅銷售面積為1449.4萬平米，同比下行26.1%，環(huán)比上行12.6%。另一個機構(gòu)監(jiān)測的國慶數(shù)據(jù)顯示，2023年國慶假期期間（9月29日-10月6日），35個代表城市日均成交面積較去年國慶假期（10月1日-7日）及2019年假期下降兩成左右。落到中駿本身，9月單月，中駿實現(xiàn)合同銷售額約11.05億元，比8月還少。現(xiàn)象背后，大家普遍認為，政策有作用，但不大，且延續(xù)性不足。廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜國慶期間巡了幾天盤，整體感覺是：“成交量肯定有增長，但比預(yù)期差一些。而且市場降溫也挺快的，假期最后一天就沒什么人看房了。目前看來，政策是有作用的，只是持續(xù)性不怎么強。”而億翰智庫也表示，在大力度政策的加持下，市場的修復(fù)仍存在不確定性。若恢復(fù)不達預(yù)期，年底前政策仍有放松的必要和可能。放松空間比如“二線限價松動，一線外圍限購調(diào)整”，億翰股份董事長陳嘯天說。但陳嘯天也強調(diào)：當下房地產(chǎn)的問題，核心在經(jīng)濟上面。否則，上述還在虹橋的房企人士無奈道：“虹橋民企的最后一點星光也滅了之后，下一步，可能就要輪到混合制國企和接盤的基金了”。
